Laufzeit, Tilgung, Zinssatz – nur wer die Feinheiten eines Immobilien-Kredites kennt und versteht, kann ihn zu den besten Konditionen abschließen. Wir zeigen, worauf zu achten ist.

Wer sich von einer Bank Geld für ein neues Auto leiht, zahlt derzeit – abhängig von Bonität, Laufzeit und anderen Faktoren – zwischen sechs und zwölf Prozent Zinsen pro Jahr. Diese Form des Geldverleihs heißt gemeinhin Darlehen oder Kredit. Borgt man das Geld für den Kauf einer Immobilie, nennt sich dieser Kredit Hypothek oder Annuitätendarlehen.

Ein solcher Geldverleih ist deutlich günstiger, weil sich die Bank über den Grundbucheintrag an der Immobilie absichert. Geht etwas schief, gehört die Immobilie (zumindest teilweise) der Bank.

Hypothekenzinsen sind derzeit vergleichsweise günstig

Selten war es so vorteilhaft wie heute, einen Kredit aufzunehmen und eine Immobilie zu kaufen. In den Jahren 1972 bis 1974 stieg der Zinssatz auf über zehn Prozent, in den 1980er-Jahren lag er sogar noch höher. Im Durchschnitt lag der Zinssatz in den letzten 50 Jahren bei 6,4 Prozent.

Als Faustregel gilt: Sind die Zinsen über dieser Marke, ist Geld teuer, und man sollte möglichst kurze Laufzeiten vereinbaren, z.B. über fünf Jahre. Liegt der Zinssatz unter diesem Durchschnittswert, sollte man längere Laufzeiten vereinbaren, z.B. zehn Jahre. Steht sogar eine Drei vor dem Komma, sollte man so lange wie möglich abschließen.

Je höher die Tilgung, desto eher ist der Kredit abgezahlt

Das Annuitätendarlehen ist der “Standard” unter den Darlehensformen. Es funktioniert so: Sie nehmen ein Darlehen für eine vereinbarte Laufzeit auf (meistens 5, 10, 15 oder 20 Jahre, Sie können aber auch z.B. acht Jahre vereinbaren) und zahlen diesen mit gleichbleibender monatlicher Rate zurück.

Der eine Teil der Rate wird für die Zinsen, der andere Teil für die Tilgung des Darlehens aufgewendet. Da durch die Tilgung der Betrag für die Zinsen sinkt, müssen bei einer Tilgung von einem Prozent nach einem Jahr nur noch für 99 Prozent der ursprünglichen Summe Zinsen gezahlt werden. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil nach und nach zugunsten des Tilgungsanteils (siehe oben stehende Grafik).

Die gleich hohe monatliche Belastung macht ein Annuitätendarlehen für die vereinbarte Laufzeit des Darlehens gut kalkulierbar. Man zahlt halt jeden Monat dieselbe Summe. Grundsätzlich gilt: Je höher der Tilgungsanteil, desto geringer ist auch am Ende der Laufzeit die Höhe der Restschuld und desto weniger Zinsen muss man bezahlen.

Beispiel: Herr X nimmt einen Kredit von 100.000 Euro bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent auf und vereinbart ein Prozent Tilgung im Jahr. Er zahlt jeden Monat die gleiche Summe, nämlich 375 Euro. Nach 44 Jahren wäre der Kredit abgezahlt. Herr X hätte dann insgesamt 200.000 Euro zurückgezahlt. Herr Y vereinbart einen Tilgungssatz von drei Prozent.

Die monatliche Rate beträgt nun zwar 545 Euro, Herr Y zahlt so aber seine letzte Rate bereits nach 23 Jahren. Er hätte dann insgesamt 150.000 Euro an die Bank zurückgezahlt. Wer sich keine hohen Tilgungsraten leisten kann, sollte zumindest mit der Bank ein Sondertilgungsrecht vereinbaren, z.B. das Recht (nicht die Pflicht), die Schuld jedes Jahr durch Sonderzahlungen zu reduzieren.

Höherer Zinssatz bedeutet kürzere Laufzeit

Eine Besonderheit beim Annuitätendarlehen: Je niedriger der Zins bei gleicher Tilgung, desto länger dauert es, bis Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Das ist zunächst etwas unverständlich, ist aber ein ganz normales Rechenexempel. Beispiel: Die Darlehenssumme beträgt 100.000 Euro, die Tilgung 2 Prozent. Wenn Sie bei einem Zinssatz von 8 Prozent abschließen, liegt die monatliche Belastung bei 833 Euro (100.000 Euro x 8 Prozent = 8.000 Euro Zinsen und 2 Prozent Tilgung = 2.000 Euro. Macht zusammen 10.000 Euro/Jahr = circa 833 Euro pro Monat). Nach 21 Jahren haben Sie die letzte Rate bezahlt.

Dann haben Sie insgesamt 100.000 Euro Darlehenssumme plus circa 109.155 Euro Zinsen gezahlt. Wenn Sie einen Zinssatz von 4 Prozent haben, liegt die monatliche Belastung bei 500 Euro (100.000 Euro x 4 Prozent Zinsen = 4.000 Euro und 2 Prozent Tilgung = 2.000 Euro = 6.000 Euro/Jahr = ca. 500 Euro pro Monat). Sie zahlen insgesamt ca. 100.000 Euro plus 68.070 Euro Zinsen zurück und sind in circa 28 Jahren fertig. Diese Beispielzahlen sind allerdings nicht ganz genau zu beziffern; sie sind noch von der Verrechnungsmethode des Finanzierungsinstituts (monatliche, viertel- oder halbjährliche Zinsverrechnung) und etwaigen sonstigen Kosten abhängig.

Zinssatz: Achten Sie auch auf die Stelle hinter dem Komma

Bei der Einholung von Angeboten sollten Sie einigen Aufwand betreiben und sorgfältig vergleichen. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger hinter dem Komma scheint auf den ersten Blick nicht entscheidend zu sein – doch das täuscht.

Da Hypothekendarlehen naturgemäß eine langfristige Angelegenheit sind, kommt über die Jahre einiges an Mehrkosten zusammen. Das zeigt unser Beispiel: Sie finanzieren 100.000 Euro mit 3,75 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung. Ihr Nachbar nimmt die gleiche Summe bei gleichem Tilgungssatz, aber mit 3,5 Prozent Zinsen auf.

Das sind nur 0,25 Prozentpunkte Differenz. Dafür haben Sie in circa 30 Jahren aber über 3.200 Euro mehr gezahlt. Die Zahl hinter dem Komma kann Sie also echtes Geld kosten. Es lohnt sich zu feilschen. Auch bei der eigenen Hausbank. Holen Sie günstigere Angebote der Konkurrenz ein, und gehen Sie damit zu Ihrem Bankberater. Ein bisschen Spielraum ist immer drin.

Mit Volltilgerdarlehen langfristig kalkulieren

Ein Volltilgerdarlehen ist im Prinzip ein Annuitätendarlehen, das über die gesamte Laufzeit mit einem festen Zinssatz zurückgezahlt wird. Hier geben Sie aber den Zeitraum, in dem Sie das Darlehen vollständig tilgen wollen, vor. Daraus ergibt sich der notwendige Tilgungssatz. Hier gibt es keinen Ablauf der Zinsbindung bzw. Zinsfestschreibungszeit, keine Nachverhandlung der Anschlussfinanzierung und natürlich auch kein Zinsrisiko. Wie der Name schon sagt: Volltilgerdarlehen.

Bei einem Volltilgerdarlehen oder auch Konstantdarlehen sollte die Zinsbindung und die Laufzeit des Darlehens auf Ihre Wünsche und das finanziell Machbare abgestimmt werden. Beträgt die gewünschte Laufzeit eines Darlehens z.B. 15 Jahre, so wird die monatliche Rate bzw.

Tilgung so berechnet, dass sich eine Laufzeit des Darlehens von 15 Jahren ergibt. Bei gleicher Darlehenshöhe und gleicher Zinshöhe, aber einer Laufzeit des Darlehens von zehn Jahren wäre dann natürlich eine deutlich höhere Tilgung erforderlich.

Der Effekt: Je kürzer die vereinbarte Laufzeit, desto höher der notwendige Tilgungssatz und damit die monatliche Rate. Umgekehrt sinken aber auch der Zinsaufwand und damit die Gesamtkosten der Finanzierung. Die Vorteile liegen also auf der Hand: Die Gesamtkosten der Finanzierung sind geringer, und Sie haben eine Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.

Aber es sind natürlich ein paar Spielregeln einzuhalten. Der Kreditnehmer muss den Zeitpunkt, bis zu dem das Darlehen komplett zu tilgen ist, genau einhalten. Das heißt, es gibt weder die Möglichkeit einer Verkürzung noch einer Verlängerung. Tilgungsaussetzung sowie Sondertilgungen sind auch ausgeschlossen. Daher muss der Kreditnehmer sich genau überlegen, ob er den Vertrag wirklich bis zum Ende durchhält. In der Regel umfasst die Laufzeit 10 bis 20 Jahre, also einen kürzeren Zeitraum als bei herkömmlichen Annuitätendarlehen.

Das Volltilgerdarlehen ist daher nur für finanzstarke Darlehensnehmer empfehlenswert, die eine schnelle und übersichtliche Entschuldung möchten, die aber auch eine höhere monatliche Belastung verkraften. Ihrer notwendigen monatlichen Einnahmen sollten Sie sich allerdings schon recht sicher sein.

Wichtig: Verhandeln Sie mit Bank und Bauträger

Schauen Sie sich alle Zahlen vor Abschluss eines Kreditvertrags an. Sie sollten diese kennen und auch einschätzen können, wie es bei Veränderungen in Ihrem Leben weitergehen kann. Können Sie dann noch alles stemmen? Achten Sie nicht nur auf den Effektivzins.

Insbesondere bei Neubauten fallen Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung an. Eventuell berechnet Ihre Bank auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts einer Eigentumswohnung. Solche Kosten können die zu zahlende Gesamtsumme deutlich erhöhen. Es lohnt sich also, genau hinzusehen und immer wieder hartnäckig zu verhandeln.