In einem Mietshaus muss man viele Parteien unter einen Hut bringen, die alle unter einem Dach zusammen leben. Das kann gutgehen, muss aber nicht. Hier kommt die Hausordnung ins Spiel. Doch was darf die eigentlich regeln und was nicht?

Gemeinschaft und Zusammenleben in einer Mietwohnung hat neben vielen schönen manchmal auch etwas anstrengende Seiten – vor allem wenn verschiedene Kulturen zusammenkommen. In diesen Fällen wird dann oft die Hausordnung für Mieter wichtig, denn sie legt fest, was man darf und was nicht. Doch was gilt es bei dieser eigentlich zu beachten?

Wer bestimmt die Hausordnung?

Die Hausordnung in einem Mietshaus wird immer vom Vermieter festgelegt. Dass die Regeln der Hausordnung eingehalten werden, kann jedoch nicht nur vom Vermieter, sondern von allen Bewohnern gefordert werden.

Welche Hausordungen gibt es?

Bei diesem Punkt ist wichtig zu wissen, dass verschiedene Arten der Hausordnung existieren. Einerseits gibt es Hausordnungen, die Bestandteil des Mietvertrages sind, also mit diesem zusammen unterschrieben und folglich somit auch akzeptiert werden.

Andererseits gibt es Hausordnungen, welche der Vermieter unabhängig vom Mietvertrag vorgibt. Im Gegensatz zur ersten Variante dürfen hier dem Mieter keine Rechten und Pflichten auferlegt werden, vielmehr werden ordnende Hinweise zu bestimmten Themen gegeben. Aus diesem Grund muss diese Art der Hausordnung vom Mieter auch nicht ausdrücklich zugestimmt werden.

Darf der Vermieter die Hausordnung ändern?

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, sind Änderungern nur dann möglich, wenn sowohl Vermieter, als auch Mieter diesen zustimmen. Wie beim Mietvertrag auch kann der Vermieter die Hausordnung nicht einfach – nur weil ihm der Sinn danach steht – ändern.

Unabhängig vom Mietvertrag bestehende Hausordnungen darf der Vermieter jedoch jederzeit ändern. Wie oben bereits beschrieben regelt diese Variante aber keine Rechte und Pflichten, sondern gibt lediglich Hinweise.

Was darf eine Hausordnung regeln?

Die Hausordnung ist für das Zusammenleben mehrerer Parteien gedacht. Darüber hinaus kann die Hausordnung vorgeben, inwiefern der Mieter seine Wohnung bzw. die gemeinschaftlich genutzen Räume, zu behandeln hat. Sie kann aber auch zusätzliche Informationen zu möglichen vertraglichen Verpflichtungen enthalten. In der Regel handelt es sich dabei um Punkte wie:

• Lärm und Ruhezeiten
• Benutzung von Gemeinschaftsräumen
• Sauberkeit und Ordnung
• Sicherheitsregelungen
• Heizen und Lüften

An folgendem Beispiel erklärt sich die Angelegenheit etwas anschaulicher: Nur im Mietvertrag kann festgelegt werden, dass der Mieter sich verpflichtet, die Treppe des Hauses zu putzen. Wie häufig er dies zu tun hat und welcher genaue Abschnitt betroffen ist, könnte dann in der einseitig vom Vermieter vorgegebenen Hausordnung genauer bestimmt werden.

Welche Regelungen in der Hausordnung sind unzulässig?

Wurde die Hausordnung einseitig vom Vermieter vorgegeben – ist also nicht ausdrücklich Teil des Mietvertrags – sind alle Regelungen unzulässig, welche die im Mietvertrag vereinbarten Vorgaben um etwaige Pflichten erweitern. So kann der Vermieter durch diese Hausordnung die Hausbewohner nicht dazu verpflichten, die gemeinschaftlich genutzen Treppen zu putzen. Ebenso darf diese Art von Hausordnung dem Vermieter keine weiteren Rechte zusprechen.

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, gibt es aber trotzdem Grenzen. So kann der Vermieter beispielsweise nicht festlegen, dass Heizen vor dem 1. Oktober generell untersagt ist. Hier greift das Gesetz, welches letztendlich über dem Mietvertrag steht. Und dieses legt fest, dass der Mieter zu jeder Jahreszeit Anspruch auf eine ausreichend warme Wohnung hat.

Was gilt, wenn es keine Hausordnung gibt?

Sollte vom Vermieter keinerlei Hausordnung vorgegeben worden sein, können Sie trotzdem nicht einfach tun, worauf sie gerade Lust haben. In diesem Fall greift – natürlich – das Gesetz sowie das allgemeine Rücksichtnahmegebot.

Was passiert bei Verstößen gegen die Hausordnung?

Auch hier kommt es stark darauf an, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder nicht. Wenn ja, und Sie halten die Regeln nicht ein, wird dies vermutlich wie ein Vertragsverstoß behandelt und in der Folge abgemahnt. Im schwersten Fall kann es zudem auch zu einer Kündigung des bestehenden Mietvertrages kommen.

Häufige Streitfälle

Lärm und Ruhezeiten
Die gängigen in Hausordnungen vorgeschriebenen Ruhezeiten (siehe Muster DMB) liegen zur Mittagszeit zwischen 13 und 15 Uhr und Nachts zwischen 22 und 6 Uhr. In dieser Zeit ist, was Lärm angeht, Rücksichtnahme gefragt. Doch gibt es auch in diesem Punkt Ausnahmen: Lärm von Babys und Kleinkindern muss auch nachts toleriert werden, übermäßiger Lärm von älteren Kindern jedoch tagsüber und nachts nicht.

Duschen und Baden darf übrigens auch nachts nicht verboten werden, jedoch legte das Oberlandgericht Düsseldorf fest, dass der gesamte Bad- und Duschvorgang in dieser Zeit maximal 30 Minuten in Anspruch nehmen darf.

Besucher
Besuch darf dem Mieter nicht verboten werden, auch Einschränkungen (nur ohne Hund) sind nicht erlaubt. Lediglich wenn der Besucher wiederholt negativ auffällt, beispielsweise durch Ruhestörungen oder Beschädigung von Gemeinschaftsräumen, kann der Vermieter ein Hausverbot erteilen. Bleibt der Besuch am Stück länger als sechs Wochen, muss der Vermieter dagegen benachrichtigt werden.

Abstellen von Fahrrad oder Kinderwagen
Hier kommt es ganz auf die jeweilige Situation beziehungsweise die jeweiligen Gegenstände an. So entschied zum Beispiel das Landgericht Berlin, dass es Mietern erlaubt ist, den Kinderwagen im Treppenhaus oder dem Hausflur abzustellen, wenn keine geeigneten Abstellräume vorhanden sind und es dem Mieter darüber hinaus nicht zuzumuten ist (kein Aufzug vorhanden, zu kleiner Aufzug), den Kinderwagen in die Wohnung zu tragen.

Wichtig: Brandschutzbestimmungen (beispielsweise Fluchtwege) dürfen durch den abgestellten Kinderwagen aber nicht verletzt werden. Die gleiche Regel gilt übrigens für Rollstühle, Rollatoren oder andere Gehilfen. Bei Fahrrädern ist die Sache jedoch etwas anders, diese dürfen nicht im Treppenhaus abgestellt werden. Fehlen geeignete Abstellräume wie ein Fahrradkeller und ist das Fahrrad draußen vor dem Haus diebstahlgefährdet, darf der Mieter sein Fahrrad im Hof abstellen oder in die eigene Wohnung mitnehmen.

Abschließen der Haustür
Bei diesem Punkt darf der Vermieter zur Abwechslung vorschreiben, was auch immer er für richtig hält. Er kann festlegen, dass die Haustür nachts aus Sicherheitsgründen abgeschlossen werden muss. Er kann aber auch genauso gut entscheiden, dass sie aus Brandschutzgründen unverschlossen bleiben soll. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich, beide Auffassungen werden von den Gerichten vertreten.